LA PROSPETTIVA DEL MERCATO IMMOBILIARE. SECONDO NUVEEN REAL ESTATE

I trend attuali di breve termine del settore immobiliare a livello globale:

• I finanziatori continuano a mostrare un atteggiamento indulgente nei confronti dei debitori nel settore immobiliare, perché sono convinti che gli effetti della pandemia saranno nella maggior parte dei casi temporanei.

• I mercati domestici stanno reagendo bene, i flussi di capitale sono invece meno agli livello internazionale a causa delle restrizioni sugli spostamenti

• L`aspettativa di incremento dell’inflazione e l`impennata dei rendimenti di lungo termine indicano un miglioramento delle prospettive di crescita e sosterranno un forte interesse per gli investimenti

I trend di lungo termine del real estate globale:

• Evoluzione verso il real estate alternativo.

• Importanza crescente dei fattori ESG nel settore immobiliare.

• Maggiore flessibilità nei confronti del lavoro in ufficio e da remoto.

Trend di lungo termine – approfondimento:

Evoluzione verso il real estate alternativo

• Dimensioni più ridotte: difficoltà nel puntare a metrature maggiori

• Gli operatori rivestono un ruolo più importante: saper identificare gli asset best in class è fondamentale

• Conoscere i megatrend globali – gli spostamenti demografici, la transizione verso un’economia a basso impatto ambientale e le innovazioni in ambito tecnologico – sarà imprescindibile per identificare i segmenti del real estate alternativo che sapranno registrare le performance migliori

I fattori ESG stanno acquisendo un’importanza crescente nel settore immobiliare

• La transizione verso immobili a impatto zero è in corso e in alcuni settori inizierà a evidenziarsi il cosiddetto ‘brown discount’ – sarà probabilmente guidata dal segmento degli uffici nei mercati europei più importanti, quali Londra e Amsterdam

• Normative come la SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) dell’Unione Europea e la regolamentazione di New York sulle emissioni porteranno a intraprendere ulteriori azioni e ad una maggiore trasparenza

• Crescente attenzione per il valore sociale degli immobili: emergeranno opportunità dalla riqualificazione di tipologie immobiliari scarsamente utilizzate per offrire qualcosa di più interessante per le comunità locali

Maggiore flessibilità per il lavoro in ufficio e da remoto

• C’è una grande richiesta di immobili ‘smart’ ben connessi, a supporto di modelli di lavoro ibridi

• Gli edifici ad uso uffici dovranno avere un effetto positivo sul benessere personale

• Il cambiamento dei modelli di lavoro e le nuove modalità di trasporto avranno un impatto fondamentale nel definire lo sviluppo delle città.

Europa

Nonostante i lockdown imposti dalla fine dell’autunno, il numero dei contagi sta risalendo con la terza ondata. Finora la distribuzione dei vaccini è avvenuta a ritmi troppo rallentati per avere un impatto reale.

• Nonostante i lockdown, i grandi mercati europei sono rimasti attivi sul fronte degli investimenti. I mercati domestici, quali Germania, Svezia o Francia, stanno reagendo meglio dei mercati internazionali quali Polonia o Regno Unito.

• L’ampio sostegno da parte dei governi, la politica accomodante della banca centrale e la tolleranza degli enti finanziatori hanno alleggerito la pressione sugli investitori del real estate nei settori retail e alberghiero più in sofferenza. Il giorno della “resa dei conti”, cioè della vendita forzata, è rimandato a molto più avanti nel corso dell’anno.

• Il settore della logistica è fiorente, con una forte domanda di spazi e investitori che puntano a una maggiore esposizione. Gli affitti e i prezzi dovrebbero salire nel corso dell`anno.

• I mercati dei prestiti si mantengono aperti, ma il pricing e la liquidità non hanno lo stesso andamento e i settori che non sono tra i favoriti sono trattati in modo molto differente dagli altri.

• Con lo spostamento obbligato delle attività online, il prop-tech, considerato in precedenza un segmento di importanza secondaria, sta diventando più popolare tra i proprietari e gli altri attori dell’industria immobiliare.

Stati Uniti

I driver della domanda emergente rappresentano una spinta favorevole per diverse tipologie immobiliari

• Secondo le previsioni, nei prossimi cinque anni i mercati della Sun Belt registreranno la crescita demografica maggiore.

• L`ondata demografica dei millennial, coloro che raggiungeranno i trenta e i quarant`anni nei prossimi 10 anni, sosterrà la domanda futura nei settori residenziali alternativi.

• La domanda di abitazioni unifamiliari e l’attività edilizia correlata, spingeranno la domanda di magazzini nel prossimo decennio, perché chi si occupa di edilizia e di materiali da costruzione avrà bisogno di affittare spazi per lo stoccaggio.

• Una quota crescente di giovani adulti vive ancora con la famiglia d’origine e sono di fatto tagliati fuori dal mercato degli affitti. Tuttavia, questo trend non è necessariamente destinato a durare e questa fascia della popolazione potrà rappresentare un grande bacino non esplorato di potenziali affittuari.

• Gli studi medici altamente specializzati e le residenze per anziani più moderne sono gli asset meglio posizionati per future performance positive nel settore del real estate con focus health.

Asia-Pacifico

La ripresa sostenuta dalla politica è in atto e la distribuzione dei vaccini porterà a una ripresa più estesa e superiore al trend nel corso del 2021

Il tasso di contagi ha rallentato in tutta la regione, mentre la distribuzione dei vaccini sta accelerando, facendo prevedere un’accelerazione del ritmo di crescita nella seconda metà dell`anno:

— le economie stanno allentando le misure restrittive per facilitare il ritorno alla normale attività economica

— le vaccinazioni contribuiranno a rescindere il legame tra infezioni e mobilità

— gli stimoli fiscali, sostenuti da una politica monetaria ancora accomodante, continueranno a mitigare i rischi di una flessione

Gli squilibri a livello regionale sono destinati a persistere e saranno Cina, Australia e Giappone a guidare la ripresa; l’attuale divario tra il manifatturiero in forte espansione e un settore dei servizi limitato andrà riducendosi con la progressiva ripresa dei flussi turistici verso la fine dell’anno, con una conseguente spinta dei consumi che determinerà:

— una domanda sostenuta da parte dei locatari di spazi logistici moderni, ancorati all’e-commerce e alla nuova domanda di prodotti alimentari freschi, che spinge la richiesta di celle frigorifere;

— prospettive in cauto miglioramento per le vendite al dettaglio, grazie a redditi e consumi che vanno crescendo con la ripresa dei viaggi;

— l’interesse degli investitori continua a indirizzarsi verso settori strutturalmente solidi come i data center, il residenziale multifamiliare e il settore delle life science, e verso segmenti selezionati nel mercato degli uffici, in particolare per quelli collegati ai comparti tech e life science.