Il 2012 sarà un anno Olimpico per il mercato immobiliare? (Part I)
Le prospettive del mercato immobiliare in uno scenario globale incerto secondo Henderson Global Investors. UK Nel Regno Unito ci aspettiamo per il prossimo anno una più aggressiva riduzione della leva finanziaria da parte delle banche che interverranno soprattutto sulla loro esposizione diretta nell’immobiliare non-commerciale, aumentando così la preoccupazione sulla quantità di merce immessa nel mercato e sul calo delle valutazioni.
redazione 
Ci si attende che, considerando il rischio asimmetrico nel breve termine, i volumi delle transazioni immobiliari rimarranno ridotti poiché gli investitori sceglieranno di ritardare le acquisizioni o le cessioni finché non si sarà ristabilita una maggiore chiarezza nei mercati finanziari. Nella pratica sembra ci siano sempre più elementi, o guardando ai deal al di fuori mercato o ai nuovi portafogli che vi entrano in condizioni precarie, che lasciano prevedere che i rendimenti si indeboliranno ancora per allinearsi al mercato. Anche se, guardando in positivo, persistono quote significative per i prime asset, in particolare per gli investitori istituzionali e i fondi sovrani che si mantengono in modalità buy.
Il nostro team di investimento mantiene elevata l’esposizione sugli uffici del centro di Londra e su centri commerciali e supermercati in posizione dominante, mentre mantiene bassa l’esposizione sugli asset in strade principali e secondarie e sugli uffici di grandi dimensioni situati nelle aree provinciali che rischiano il declino della domanda a causa delle misure di austerità attuate dal Governo. Indirettamente, il nostro team di ricerca prevede una maggiore attenzione da parte degli investitori per i debt funds che acquisiranno rilevanza per riempire il vuoto lasciato dai lenders tradizionali, mentre gli investimenti di lungo termine nei settori alternativi diventeranno sempre più ambiti per gli investitori Liability Driven che adottano le passività come benchmark.
Mike Keogh, Senior Investment & Economic Analyst per Henderson Property, ha affermato: “In questo periodo di incertezza, man mano che le opportunità di investimento si sviluppano, ritorna alla mente il detto “keep calm and carry on” (stare tranquilli e andare avanti). I gestori con una certa esperienza hanno ancora la capacità di aumentare i flussi di cassa e aggiungere potenziale valore senza salire nella curva del rischio, anche se una più ampia ripresa del mercato rimane in qualche modo lontana”.
Europa
Il report sull’Europa conferma le previsioni per i paesi centrali e periferici, introducendo una distinzione tra uno scenario di crescita debole/recessione per i paesi core e uno scenario di crisi delle banche con default/ o profonda recessione. Henderson Property Research fissa all’80% la probabilità di una crescita debole nei paesi core/leggera recessione nei paesi periferici e al 20% la probabilità di uno scenario recessivo più duro nel quale i rendimenti prime nei paesi periferici vengano lasciati strutturalmente più elevati.
Stefan Wundrak, Director of Research per Henderson Property ha commentato: “Le strategie di acquisizione core in questo clima di incertezza devono necessariamente mantenere una certa flessibilità per assorbire le oscillazioni della bilancia del rischio. E’ probabile che gli investitori accetteranno ritorni più bassi provenienti da mercati centrali percepiti come “beni rifugio” e i rendimenti prime potrebbero virare ancora più verso il basso. Per avere accesso a prime asset che generino rendimenti relativamente maggiori, gli investitori potrebbero preferire paesi periferici specifici, che essi ritengono sopravviveranno alla probabile ristrutturazione del blocco Euro. Italia e Spagna potrebbero quindi rimanere sotto i riflettori, a spese di Portogallo e Grecia”.
Andy Schofield, Director of Research per Henderson Property, ha aggiunto: “Investire in modo difensivo nel retail piuttosto che nel mercato degli uffici caratterizzato da elevata volatilità e indirizzarsi verso asset che sono all’interno di patrimoni di investitori interni, in particolare cittadini privati o imprese famigliari che hanno un approccio al mercato immobiliare più orientato al lungo termine: questa potrebbe essere la migliore strategia da qui in avanti, dal momento che questo tipo di investitori limitano l’impatto di qualsiasi correzione di prezzo. Tenendo a mente questi avvertimenti, un rapporto 80:20 tra paesi core e periferici sembra essere attualmente la soluzione più appropriata. Nei prossimi due anni ci aspetta un percorso non facile e la nostra raccomandazione è di essere prudenti” (continua QUI)
